P（2021）072地块由龙湖、新城、伟星竞价，500万、500万地加......

　　这里为你推荐一个毛坯新楼盘，XXXXX，毛坯1.7万，与未来商业中心相邻居

　　今天，哥的朋友圈，有且只有上面一个“蹭热点”文案，朴实无华的文字，有不甘、失落，还有一点点愤懑。

　　妈的，准备那么多“要上天”“面粉贵过面包”话术，现在一个都用不了！

　　但“500万、500万地加”，哥还是读出了一个房地产文案最后的倔强......

　　1

　　今天，武汉首场土拍正式上演。

　　31宗地块，总成交价401.6亿。

　　被称为史诗级的武汉土拍、全国22座两集中城市收官之战——武汉，压哨交卷。

　　这次，让投资客们失望了。

　　预想中的竞价、飙升、地王，一个都没有出现。大多数地块，保持整齐划一的0溢价。

　　31宗地块，平均溢价率只有2%。

　　从根儿上，彻底斩断房价快速上涨的传导链。

　　对比全国其他城市，武汉第一场的溢价率，被控制到最低。

　　注意，武汉一共分三场拍卖。

　　明天的集中土拍，大概率溢价率会高于今天，但对比其他城市，估计依然会控制在一个中等幅度。

　　武汉，作为收官城市，没有在七一即将到来之时，给国家添堵。

　　今天，甚至交出一份相当决绝的答卷。

　　汉口饭店，电影制片厂，汉口滨江，光谷中心城......所有的地王候选人，都以最快的速度躺平！

　　土拍的背后，武汉一定给开发商们做了大量工作，才维系住皆大欢喜的局面——

　　参加的开发商，基本都有所斩获，土地也全卖出去，溢价合适，没有政策负面影响。

　　注意看，今天31宗地，几乎没有2块以上拿地的开发商，武汉把土地资源，用很平均的方式，分配给所有投资意愿强烈的开发商。

　　说实话，除了全国“房住不炒”一盘棋之外，控制住房地产市场，给武汉最直接的实惠是——实打实提高城市对外来人口的吸引力。

　　刚刚公布的七普数据，武汉心里很苦。

　　想来想去，除了“低房价”，武汉拿得出手吸引新武汉人的条件，真的有点不太够。

　　而这一次土拍

　　——武汉用房价留人，真的拼了。

　　2

　　简单回顾下今日土拍，四个字

　　——波澜不惊。

　　最受关注的，是光谷中心城南区三宗地块。

　　最终由小米，武汉文投和杭州大家房产拿下。

　　土地价格分别是8326元、4130元和4048元。

　　对比同板块新希望、春风十里、正荣1.8~2.4万的房价，这次土地成交价，完全匹配房价逻辑，没有给市场一丁点想象空间。

　　但客观说，这三宗地，并非纯粹的“市场竞价”。

　　小米地块是定向限价销售，文投和大家分别要引进文创和知识产权相关产业，因为携带“产业引进”的重任，本来就不可能“价高者得”。

　　这很像北区4年前的土地运作思路。

　　当初中粮、龙湖包括瑞安拿地的条件，都是引进配套并自持大量商业设施。所以土地价格很低，房价也被死死控制住，但换来的是“配套迅速落地”。

　　同样的故事，正在南区上演。

　　地价不高，并不算“利空”。

　　相反对于现在要啥没啥的南区，这三宗地块出让，反而意味着进入配套兑现期。

　　再看汉口，最受关注的地块，是汉口饭店、电影厂以及二七滨江地块。

　　二七滨江地价不到1万，可以理解，毕竟这个板块，地价一直控制得很好。

　　因为开发商有大量商办物业需要自持，地价必须对冲成本。

　　中信，国华，新世界当年的拿地价格，都在1万以内，甚至低至3000多元。

　　但汉口饭店+电影厂地块价格，直接对周边楼盘造成毁灭性伤害。

　　汉口饭店，堂堂内环核心，最终楼面地价，16968元/㎡。

　　湖北电影制片厂地块，最终也只卖到17000元/㎡。

　　江汉区压箱底的存货，就这么被“贱卖”？

　　这恐怕是市场的普遍感知......

　　这让去年才以2万多的价格，拿下区域单价地王的华发情何以堪？

　　再可怕的，是汉阳四新和芳草路的两宗地块，都只有5000出头，而距离他们不远的三环，禹洲/新希望去年才以1万3的地价“重仓”了汉阳。

　　位置更好，反而价格还不到一半......

　　本以为这次土拍能够换个人来站岗，没想到自己站的更直了。

　　果然是官方控价，最为可怕。

　　在被市场羞辱过后，地王，又被新邻居沉重一捶。

　　3

　　今天土拍，唯一炸把的，东西湖地块。

　　恺德集团，以楼面地价11006元/㎡的价格，拿下金银湖地块，东西湖又双叒叕一次，刷新了单价地王。

　　这个价格，特么比二七滨江还贵......

　　东西湖，真的无法用常理解释。

　　2016-2017年，东西湖饱受地王之苦，到现在都没缓过来。

　　现在又拍出地王，是完全不尊重前辈流的血？

　　要解释这块地的价格，注意两个关键词

　　东西湖、恺德的竞价对手——城投

　　东西湖是武汉比较特殊的区域，产业导入属于大干快上阶段，每年工业用地是光谷、沌口的2倍。

　　大家知道，武汉一直是“用房地产补贴工业”。

　　啥意思？

　　假如东西湖今年用地指标100亩，70亩给工业企业，只需要很少的钱甚至白送，那白送之后，就需要另外30亩房地产用地“弥补收入”。

　　东西湖飞快招商引资，背后就是商品房地价最早破万，产业引进越多，房地产补贴越多。

　　而恺德的竞价对手，多少有点代表GF定价的味道——

　　你别管我好不好卖、能不能卖出去，东西湖低价都必须维持住市场印象，因为GF认为他值这个价。

　　有人竞价最好，如果实在没人竞价，我哪怕GF自己的亲儿子吃亏，也要高价吃下。

　　4

　　武汉这次大量底价成交，并不是没人参加，开发商不看好武汉，而是武汉为控制住溢价率，热门地块几乎都采取——定向勾地的方式在出让！

　　很多地块的条件，相当苛刻，能够参与竞争的开发商，非常少。

　　有些地块设置的条件，甚至明摆着就是给某一家的。

　　比如电影制片厂地块，要求引入不少于1家经银保监会批准的全国性保险机构法人总部、2家金融机构区域性总部入驻。

　　光是这一条，就把一大票开发商拒之门外。

　　而汉口饭店地块，总共可售住宅面积只有11万方，还要建设5万方还建房和7万方商业。

　　南湖北的那块地，地价低至3300，因为背负“华中科技生态城”厚望。

　　除引入不少于1家世界500强前200名互联网企业华中区域总部之外，还要自持全部商务、商业、旅馆等公建用房，至土地使用权期限届满；商业、教育、公园等配套必须和住宅同步开工建设；无偿代建绿地，建学校、建租赁住房，5年内完成建设......

　　大家房产拿下的光谷中心城074号地块，要求引入1家及以上虚拟现实（VR）特效制作公司中国区总部入驻，自持部分商业至土地使用权期限届满，建学校、建规划道路......

　　为什么它地价只要4000？这就非常明摆着了。

　　所以为啥哥说，这场土拍，武汉一定做了大量工作？

　　无论是提高热门地块起拍价格调整，还是设置大量苛刻条件，武汉有且只有一个目的——

　　可以牺牲掉土地溢价！

　　换运营能力最强的开发商来！

　　武汉与其高价卖地成为众矢之的，不如这个钱不要了。

　　反正这个钱，武汉收着也是搞建设，还不如你开发商直接帮我招商引资、干还建房、干学校，尽快把板块界面和功能升级。

　　5

　　武汉宁可牺牲土地溢价。

　　所以这次土拍成交价，对比周边在售楼盘房价，只有低没有高，地王或者“面粉贵过面包”的现象，一个都没有出现，从源头上调控房价的任务，完成得相当圆满。

　　但是，请大家注意，武汉这次集中土拍，被拆成三次。

　　几宗备受关注的地块，被延后到6月底这几天陆续出让，悬念被留在后面。

　　比如光谷中心城，033和037这两个北区优质地块，在上调起拍价之后，延期到下周二出让。

　　再比如除了万科金地保利，深耕武汉多年的大牌房企，今天很多都没有出手。

　　尤其是投资狂魔——融创，还按兵不动呐......

　　这些都让市场无限遐想——

　　是不是真正激烈的竞争，会出现在后两场土拍？

　　我们看第二场土拍的标的——

　　光谷、东西湖，都是能溢价的地块。

　　毫无疑问，明天第二场土拍的平均溢价率，大概率会超过今天，甚至超出的幅度会比较大。

　　但第一次土拍，已经给后两场完成定调。

　　今天最高溢价率出现在蔡甸知音板块，溢价率在67%。这也意味着后续土地拍卖，恐怕不会出现疯狂加价的局面。

　　尤其是光谷，肯定是房地产管控主要阵地。

　　有消息说，中心城在明年年底之前，毛坯价格都会稳在2.5万以内。每年会有两次调整价格的机会，但幅度控制在3%左右。

　　如果市场过热，极有可能触发限售。

　　这一套组合拳，一定程度上，杜绝光谷站上3.5甚至4万的可能性，甚至连预期都会被打掉。

　　其实这一次多宗地块0溢价，重点地块克制溢价，就是在向市场说明一个态度——

　　武汉未来几年，都会严密维持市场局面的高度稳定。

　　买一套房，指望短短几年就赚他100万的念头，根本不可能。在售楼盘希望通过最新的地价炒作市场，也不可能。

　　6

　　最后再强调一次，第一场土拍，武汉土地平均溢价率只有2%。

　　在全国22个试点城市中，这个溢价率做到最低，甚至低于青岛的2.1%。

　　这22个城市，基本就是中国房地产最有价值的市场。

　　如果没有ZF强管控，完全交给市场发挥，远不止现在你能看到的溢价。

　　武汉最后一个试水，却交出最强悍的答案。

　　相比2%的数字，武汉维持房地产稳定的决心，恐怕更让投资客“肝颤”。

　　武汉的压力，绝不止区区几个板块的价格有失控风险。

　　七普人口数据，新人口的引进和导入后劲不足，才是真正决定一座城市未来竞争的底色。

　　现在的趋势，且不说杭州、南京、成都，正在把武汉甩开。

　　我们甚至有被合肥、长沙、郑州超越的危险信号。

　　此时此刻的武汉，凭什么吸引新人到来？

　　相差不大的城市能级，谁的生活成本更低，谁就更有吸引力。

　　这就是二线城市竞争，很残酷的真相。

　　武汉，这一次已经拿出最大的诚意。