宗和文

　　在新冠肺炎疫情持续影响以及全球货币超发的背景下，受住房供应不足和低利率刺激需求影响，美国房地产价格今年以来出现了大幅度上涨，尤其是5月，美国现房价格出现了20多年来最大月度涨幅。

　　美国全国房地产经纪人协会的最新数据显示：美国5月份现房销售中位价格创下37.7万美元的历史新高，同比增长26%；上涨幅度是1999年有记录以来的最大涨幅，也是自2012年3月以来的连续111个月上涨；监测的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中89%的地区房价出现两位数上涨。

　　美国不少地方甚至出现了排队抢房、加价抢房的现象，连一些破旧不堪的房子都变成人们抢夺的目标。很多美国房地产从业者表示，近50年来，从未见过今年5月这样的房价涨势。

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　　大幅攀升创纪录

　　自去年夏季以来，美国房价便开始了大幅攀升。当时，与疫情有关的封锁措施逐渐放松，一些人迫不及待寻找面积更大的住房，另一些从事远程工作的人则利用这个机会迁往生活成本更低的城市。

　　但房价上涨导致美国的房屋销量下滑。5月，美国现房销量环比减少0.9%，为房屋销量连续第四个月减少。

　　美国《华尔街日报》6月22日援引地产经纪商和经济分析师的观点称，房屋销量减少的另一大原因是美国楼市供不应求。今年5月，美国售出的普通住宅从挂牌到成交平均只需17天，与4月同处历史低位。

　　不过，购房按揭贷款的申请在今春有一些降温，这是反映一些购房者正在观望的另一个信号。美国抵押银行家协会提供的数据显示，在截至6月11日的一周，购房按揭贷款申请数量同比减少17%。

　　在房利美公司5月调查的消费者中，大约有35%的人认为现在是买房的好时机，这一比例大约为2010年年中以来最低。该公司首席经济分析师道格·邓肯说：“在我们看来，这几乎全由有关对价格的态度所驱动。”

　　尽管成屋价格的大幅上涨吓退了一些买家，但美国楼市从其他维度看依然火爆。地产经纪商小银鱼公司提供的数据显示，5月售出的超过半数住房的成交价高于挂牌价。总部位于加州的房地产咨询公司John Burns Real Estate Consulting的约翰·伯恩斯(John Burns)说，有了BiggerPockets和Fundrise等在线房地产投资平台，外地投资者可以更方便地在全美各地的小城市购置房产了。这使得过去只发生在本地购房者之间的竞争，拓展为投资客与本地购房者的竞争。有数据显示，投资客参与的交易已经占到每年全美房产销售的1/5左右。

　　房地产这块美味的奶酪，也吸引了大量机构前来囤房。近日，包括美国规模最大的上市投资管理集团贝莱德在内的200多家投资公司正以高于市价的金额收购住房，甚至一次性买下整个街区的房源。

　　美国黑石集团6月22日表示，同意支付60亿美元收购美国房屋合伙公司。后者在全美持有超过1.7万套住房。黑石的这次收购行动被市场解读为，该公司认为房地产市场的反弹可能会持续多年。

　　黑石集团认为，从历史情况来看，房地产市场依然红火，千禧一代已进入黄金购房期，他们的需求预计将在未来几年继续刺激市场。“房地产市场的供需失衡问题不会在一夜之间得到解决。”黑石房地产公司的全球联席主管麦卡锡(Kathleen McCarthy)称。

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　　供需失衡助推涨价

　　地产开发商正试图建造更多的住房以满足市场需求。美国商务部表示，新屋开工率5月环比增加3.6%。然而，美国《华尔街日报》认为，统筹土地供给、建筑和原材料成本等因素后，开发商的建设速度依然受限，这意味着美国楼市供需失衡的问题短期内难以得到有效缓解。

　　在美国加州，虽然疫情暂时得到控制，但劳务市场普遍缺乏可用的工人，尤其是建筑工人。在美国，建筑工人短缺的现象长期存在，很多人不愿从事辛苦的建筑业，而疫情导致建筑工人短缺问题进一步恶化，并最终传导至新房供应上。美国商务部发布的报告显示：全国房屋竣工量连续下降，美国房屋库存量降至20年来最低点，而且下降趋势明显。

　　一边是市场上供应的房子越来越少，另一边则是买房的需求在不断增加。一直以来，很多美国人的观念都是只租房不买房，但受疫情影响，很多人因为一时没了收入而被房东赶出，再加上疫情使得数百万美国人仍然在家工作，这导致美国人的住房观念发生了巨大改变。

　　购买房屋的主力军不仅有意愿买房，收入的增加也使他们有能力买房。疫情期间，美联储“大放水”，加上失业救济和关怀法案等政策的共同作用，令美国居民个人总收入大幅上升。美国国家统计局的数据显示，2020年4月至12月，美国个人总收入月均增速达6.1%。2021年3月以来，美国个人总收入月均增速达30%。

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　　会否再度引发金融危机

　　美国房地产的火爆现状不禁让人联想起上一次热潮所引发的全球性金融危机，各界对房地产泡沫的担忧情绪增加：美国房地产市场会崩盘吗，2008年的金融危机会再次重演吗？

　　面对不断攀升的房价，美联储主席鲍威尔常常在发言中淡化其中的隐忧。他说：“目前的房地产市场没有让我对金融稳定性产生担忧，我们没有看到不良贷款，以及不可持续的房价水平。”

　　对此，有专家直接点名批评鲍威尔。美国经济学家理查德·沃尔夫说：“我们对未来一无所知，我不知道，美联储主席也不知道，他没有资格对大家说别担心，这种自信是最危险的。”

　　德意志银行首席分析师吉米·里德称，目前美国房价的飙升水平几乎与2008年全球金融危机前无异。当前来看，美国房价已达历史高点，这样的数字将成为一个“巨大的隐忧”。

　　彭博社的报道则更为直接：房地产泡沫已在美国乃至全世界蔓延，市场正在复制着2008年金融危机“前夜”的景象。

　　鉴于美国房价已达到历史高点附近，美联储高级官员近日警告称，房地产市场的过度繁荣可能将威胁到货币的稳定，相比暂停美债购买计划，美联储可能会更早地暂停住房抵押贷款支持证券(MBS)的购买。

　　“房地产市场不需要过度繁荣，”波士顿联储(Boston Fed)行长罗森格伦(Eric Rosengren)近日表示，“我只想说，房地产市场涨跌循环周期已经在美国发生了许多次，并在世界各地都发生过，而且已日益成为影响经济稳定的重要因素。”

　　不过，也有专家持相反观点。美国富国银行高级经济学家马克·维特纳说：“我不认为目前正处于房地产泡沫之中，因为2008年的时候人们纯粹就是为了炒房，想着房价会走得更高以便迅速回本；现在很多买房的人资产信用都非常好，我们也看到了越来越多持有现金的购房者。”

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　　高房价引发担忧

　　“对我们来说，再次实现2%的通胀目标至关重要，但目的是要使其具有可持续性。”罗森格伦表示，“为了达到这种可持续性，我们就不能在房地产这样的实物资产上出现增长和衰退周期。”

　　“我并不是预测我们房地产市场将会破灭。然而，我确实认为对房地产市场发生的事情保持密切关注是有意义的。”他表示。

　　罗森格伦表示，蓬勃发展的住房市场已经成为一个重要考量因素，美联储正在考虑放缓或退出疫情期间对金融系统注入的大量资金援助。

　　目前，作为资产购买计划的一部分，美联储一直保持着每月400亿美元的住房抵押贷款支持证券(MBS)，以及800亿美元美债的购买节奏。

　　由于通胀预期高涨，美联储官员近期在密集讨论购债缩减计划。罗森格伦还表示，“在合适的时候”，抵押贷款支持证券的购买量需要降低。这意味着对住房融资的直接援助将很快停止。

　　罗森格伦表示：“相比暂停美国国债购买计划，我们可能会更早地退出MBS购买计划。”

　　除了罗森格伦之外，圣路易斯联储(St Louis Fed)行长布拉德(James Bullard)也认为美联储需要重新评估其对房地产市场的援助。此外，达拉斯联储(Dallas Fed)行长卡普兰(Robert Kaplan)也主张，MBS购买的退出“宜早不宜迟”。

　　高盛分析师罗尼·沃克(Ronnie Walker)也曾警告，随着经济复苏步伐的加快，美国失业率将大幅下降，而房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨，房价升值的5%-15%将被传导至通胀层面。

　　高盛的模型预计，2022年年底前美国住房通胀同比涨幅将达到3.8%，2023年将超过4%。这意味着，房价的上涨速度将远远快于2006-2007年的房地产泡沫时期。

（文章来源：中国商报）