净吸纳量环比大幅攀升、空置率下降、部分区域租金环比上涨，上海二季度办公楼市场需求持续回暖。证券时报记者7月13日从仲量联行获悉，2021年第二季度，上海甲级办公楼市场净吸纳量45万平方米，环比今年一季度增长逾50%。

　　“得益于有效的疫情控制，企业经营活动回到正轨，积压的租赁需求得以释放。”仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示，中央商务区尤其是核心商务区的租赁需求显著回升。

　　空置率下降部分区域租金上涨

　　江苏向记者表示，内资企业仍为上海办公楼市场租赁需求的主要驱动力，占比近七成，“内资金融服务企业与专业服务企业，共同带动浦东中央商务区租赁需求逐渐回暖。”

　　由于活跃的租赁需求，上海办公楼市场租金出现企稳迹象。其中，浦西中央商务区租金环比上涨1%；浦东非中央商务区租金环比上涨2.7%。

　　“浦东中央商务区和浦西非中央商务租金环比虽然依然在下降，但降幅仅分别为0.4个百分点和0.1个百分点，企稳迹象明显。”江苏说。

　　与租金上涨仅限于部分区域不同，今年二季度，上海办公楼市场空置率均下降。

　　数据显示，今年二季度，上海中央商务区无新增供应，空置率继续下降，浦西空置率环比下降1.5个百分点至9.5%。同时，得益于内资金融服务企业的良好韧性，浦东空置率下降1.3个百分点至12.6%；非中央商务区内，浦东空置率环比下降0.7个百分点至22.8%，浦西环比下降3.3个百分点至27.9%。

　　“上海办公楼市场租金正在继续企稳并出现了恢复上涨的趋势，但明显的上涨可能并不会出现在今年下半年。”江苏向记者表示，“同时，上海办公楼市场分化趋势比以前更明显，需求旺盛的板块，租金已经出现了显著的上涨，需求相对不那么旺盛的板块，较低的租金可能还会运行一段时间。”

　　物流地产净吸纳量创2007年来新高

　　物流地产方面，今年第二季度上海净吸纳量增至28.6万平方米，创下自2007年以来单季度净吸纳量的新高。仲量联行中国区产业与物流服务部联席主席黄晖表示：“二季度吸纳量的大幅上升主要得益于来自第三方物流的租赁需求强劲。”第三方物流的租赁主要包括来自国内外物流公司的大量新签租赁和一些租赁续约。

　　此外，二季度的净吸纳量也受到来自电商和制造业等其他租赁需求的支撑，这些企业在临港和奉贤都租赁了大量空间。

　　数据显示，二季度上海金山有两个新项目竣工交付，新增供应24.3万平方米，使得二季度成为自2018年第三季度以来上海物流地产单季度最大的新增供应。

　　虽有较大供应，但强劲的租赁需求使空置率未受明显影响，市场整体空置率从6.8%下降至5.9%。二季度大多数细分市场在租赁方面都取得了较好进展。

　　租金方面，上海物流地产租金在二季度环比涨幅从0.7%小幅加快至0.8%，达到1.52元每平方米每天。

　　二季度一手商品住宅成交量环比降两成

　　继一季度的调控升级后，二季度上海楼市调控继续加码，成交量环比下跌但仍维持较高水平。仲量联行数据显示，二季度一手商品住宅成交量从上季度的近四年历史高点环比下降21.7%，但较去年同期仍有3.6%的小幅增长。高端住宅市场方面，虽然投资性需求受到严格抑制，但改善型需求依然坚挺。二季度共有487套高端住宅成交，较一季度的892套有所下降，主要原因是部分高端项目在季度末入市，预计将于三季度初达成最终成交。

　　限价政策下，二季度上海高端一手住宅价格基本保持平稳，环比上升0.4%。实行新房积分摇号制后，部分无法入围的购房者不得不转向二手住宅市场，增强了小业主的信心，二季度高端二手住宅价格涨幅较上季度加快0.3个百分点至3.6%。

　　仲量联行预计下半年上海楼市政策仍将保持紧缩，投资性需求将继续受到抑制，但在刚需及改善型需求的稳固支撑下，预计今年一手住宅市场将继续保持健康的销售势头，“由于一、二手房价格倒挂依然存在，预计大部分购房者仍会首选一手新房。”

（文章来源：证券时报网）