极目新闻记者刘闪

实习生魏佳怡程心怡

视频剪辑彭婉馨

买房时看中了项目配套的湖滨公园，建有泳池、会所、亲水平台等设施，项目宣传和销售人员也宣称为业主独享空间。临近交房，业主们却发现看房时搭建的栏杆围墙拆除了，配套如果变成公共绿地，小区容积率和绿化率将缩水。对此，开发商武汉城投房地产开发有限公司回复称，公园后期将采用与景观相匹配的栏杆进行封闭管理，购房合同中未约定有关会所内容，公园及内部设施以规划审批为准。

买房看上项目配套湖滨公园

业主虞先生介绍，2018年6月，他购买了购买了位于洪山区卓刀泉街的城投瀚城璞岸小区的房子，毛坯房价格为2.23万/平方米。经过实地看房，他从销售人员了解到，该项目为改善型高端低密楼盘。最吸引虞先生的，当属销售所说的位于南湖岸边的湖滨公园。“销售说湖滨公园是小区的配套设施，里面建有游泳池、私人会所、亲水平台，属于业主的独享空间，只有业主持门禁卡才能进去，社会其他人员没有办法进入。”虞先生告诉记者，当时，城投瀚城璞岸营销中心就在湖滨公园内，销售宣传说后期营销中心就会改建成私人会所，业主可以在里面阅读、健身、做瑜伽。

不过，最近临近交房，业主们发现，看房时搭建的栏杆围墙已经拆除，社会人员可随意进入。营销中心也从湖滨公园搬了出来，并未改建成私人会所，而是建成了停车场，公园内也疏于维护，杂草丛生。

在“城投瀚城璞岸”官方微信公号转载的一篇项目宣传文章称，“项目自带1.7万方集观景、休闲、多功能于一体的湖滨绿地公园。”“只对业主开放的私家湖滨绿地公园，还有露天游泳池。”此外，业主同时保留了签约时销售人员私享公园说法的录音。

项目地理位置图

业主柳先生提供的购房合同显示，商品房项目核准名称为名都花园南区三期地块一、三（城投瀚城璞岸），容积率为2.12。其中，地块一就是小区住宅楼所在地，地块三则是湖滨公园。武汉市国土资源和规划局的图纸显示，地块三、一的绿化率为35%。而在一份由开发商和编制单位盖章的《名都花园南区三期地块一项目水土保持设施验收报告》中，显示地块一容积率为2.50，绿地率25.57%。

“如果湖滨公园不算是小区的配套，那容积率只有2.50，与合同约定的2.12不符，绿地率也低于35%。”业主们表示，希望开发商按销售时所说的独享交房，因为买房时业主已经承担了成本，而且大都是冲着私享湖滨公园、私享会所才毫无犹豫买的房子。

开发商回应未约定相关内容

7月19日下午，极目新闻记者来到城投瀚城璞岸小区。在湖滨公园门口，还悬挂着楼盘营销中心的牌子。进门前张贴着武汉城投房地产开发有限公司的一则公告：此湖滨绿地公园位于公司开发的城投瀚城璞岸项目地块红线范围内，公园相关规划均已依法依规上报政府部门审批通过。落款日期为2018年9月1日。

公园周边没有围栏和院墙，业主告诉记者，原先的围栏已经拆除。记者进入湖滨花园内，郁郁葱葱，路牌上指示着：营销中心、露天泳池、亲水平台、观湖小剧场。原营销中心已经关闭，被改成地下停车场。公园紧邻南湖岸边，在此眺望湖景，视线开阔。

业主们介绍，他们发现湖滨公园等小区交房前的诸多问题后，6月21日，向开发商提交了整改要求通知函，要求恢复原销售承诺属于小区全体业主私享的会所和业主专有、私属的湖滨公园，恢复栏杆围墙，保障只有业主才能持门禁卡自有进入湖滨公园，并出具承诺书，明确其属性、使用权、栏杆恢复时间、合法性等。此后，开发商先后有两位负责人接待过业主，不过关于湖滨公园的归属权问题，说法不一，并表示此前宣传仅为销售个人行为。

7月16日，开发商作出了正式回复。在一份盖有“武汉城投房地产开发有限公司”公章的回复中，极目新闻记者看到，对于业主的上述诉求，开发商回复称，公园后期将采用与景观相匹配的栏杆进行封闭管理，双方签署的《武汉市商品房买卖合同》中未约定有关会所内容，公园及内部设施以规划审批为准；对业主提出的其他诸多问题，表示将积极整改。

不过，业主们对这次答复不满。7月19日下午，记者随后陪同业主来到城投瀚城璞岸所在的营销中心，项目沙盘上可以清晰地看到湖滨公园的模型。现场一位工作人员介绍，公司正在准备补充回复，预计本周就能反馈给业主，湖滨公园后期会恢复围栏，仅对小区业主开放，归属权问题将进一步研究再做答复。

记者注意到，2018年10月，武汉城市建设投资开发集团有限公司曾在武汉城市留言板的回复中表示，湖滨公园为项目配套用地，非公共绿地，为项目配套建设有游泳池、绿植、绿地等配套设施及景观，建成后该地块资源为城投瀚城璞岸业主所有。

律师称开发商涉嫌构成违约

合同里未约定有关内容，开发商是不是就没有违约？对此，湖北筑予律师事务所律师肖慧斌认为，根据《最高人民法院关于审理买卖房屋合同纠纷法律适用若干问题的相关解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。如果业主能证明公号等文章中承诺的内容明确具体，且对房屋价格的确定有重大影响的话，开发商的宣传行为构成违约。

7月前后，开发商集中交房，随之而来的是业主集中投诉，近期极目新闻已接到多个小区的业主投诉，主要反映实际交房与宣传不符、精装房存在问题、承诺学区房未兑现等问题、代理销售误导欺骗等，业主列举的问题清单长达一二十条。而开发商态度强势，业主诉求无法得到满足，激化社会矛盾。

今后，开发商将受到更严格的监管和约束。7月16日，《武汉市房地产开发企业信用监管办法（征求意见稿）》在武汉市房管局官网公示，该办法将有利于规范房地产市场秩序，营造诚实守信的市场环境。

监管办法规定，开发企业信用信息管理实行“警示名单”管理制度，并定期予以公示。开发企业信用得分低于75分，或一年内同类违法违规行为出现3次及以上、有其他严重失信行为给社会造成重大不良影响的，纳入“警示名单”。对纳入“警示名单”的开发企业，可采取以下措施：由武汉市房管部门约谈开发企业负责人；对其开发建设的房地产项目进行跟踪督办；暂缓受理开发企业新建房地产项目预售许可申请；将信用得分作为降低或注销资质的重要依据；向该市信用平台上传开发企业失信行为警示信息，由平台向自然资源、工商、税务、金融等相关部门和社会公众发出警示。

开发企业信用扣分，根据不良行为轻重程度分为A、B、C、D四个等级，符合相关等级情形的，将分别扣2、3、4、5分。记者注意到，四个等级基本包含了业主目前投诉的热点问题，如销售精装房，销售现场或交付样板房未公示交付标准，未列明所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌、型号及备选品牌、型号清单等内容的；委托销售代理机构在其委托范围内发生违规行为的；购房人未选房申请退款之日起超过5天未退还认筹金等预订款性质费用的；以学区房等名义炒作房价，误导购房人市场预期的；擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；延期交付商品房且不按照合同约定承担违约责任的等65种情形。

此外，办法还设置了追加扣分规定：因开发企业的违规行为未按要求整改，造成集中投诉或群体上访，且不能及时有效化解的；被主管部门要求整改，拒不整改或在规定的时间内未整改完毕的；被主管部门下达行政处罚决定书或被其他行政机关实施联合惩戒的，均被追加扣10分。